Heizung Mehrfamilienhaus: Welche Systeme eignen sich?

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Der Unterschied zwischen Ein- und Mehrfamilienhaus ist offensichtlich: die Größe. Damit verbunden ist die optimale Dimensionierung der entsprechenden Heizungsanlage. Nicht nur, dass das Heizsystem im Mehrfamilienhaus mehrere Parteien mit Wärme versorgen muss, die Verteilwege, die das Warmwasser im Haus zurücklegt, sind mitunter deutlich weitläufiger als im Ein- oder Zweifamilienhaus. Zudem muss ein Heizkessel auch mehr Leistung in einem Mehrfamilienhaus erbringen.

Hier unterscheiden sich zwei Systeme: die Zentralheizung und die Gasetagenheizung. Letztere arbeitet effizienter, da sie auf lange Verteilwege verzichtet. Sie versorgt jede Etage im Haus einzeln. Die Zentralheizung befindet sich meist im Keller des Hauses. Von dort beliefert sie bis in die oberste Etage alle Parteien mit Wärme.

Doch welches Heizsystem eignet sich am besten für ein Mehrfamilienhaus? Egal, ob Gasheizung, Fernwärme, Wärmepumpe mit Solarthermie, Pelletheizung oder Brennstoffzelle, jedes System besitzt spezifische Vor- und Nachteile. Abhängig von der Beschaffenheit Ihrer Immobilie eignen sich mache Heizsystem besser als andere.

Die Kosten für Heizungen variieren je nach gewähltem Heizsystem und Größe des Gebäudes. Speziell im Mehrfamilienhaus hängen die konkreten Kosten einer Heizungserneuerung von der Anzahl der Parteien ab. Sie sollten daher in jedem Fall individuelle Angebote von Fachbetrieben einholen. Tipp: Vergleichen Sie bereits während der Planung mehrere Angebote miteinander, um das bestmögliche zu finden.

Sowohl für Ein- als auch Mehrfamilienhäuser gilt jedoch: Die Vorteile von Gas-, Öl- und Nachtspeicherheizungen sind oftmals die niedrigeren Anschaffungskosten. Doch die Heizkosten dieser Systeme führen langfristig zu hohen Ausgaben. Dies ist weder für Mieter attraktiv noch günstig in Hinblick auf die gesteckten Klimaschutzziele.

Regenerative Heizsysteme wie Wärmepumpe und Pelletheizung sind in der Anschaffung mit deutlich mehr Kosten verbunden. Doch sie arbeiten mittel- bis langfristig wirtschaftlich, sparen Geld ein und tun der Umwelt oftmals etwas Gutes.

Folgende Tabelle zeigt Ihnen eine mögliche Kostenaufstellung einzelner Heizsysteme:

Die Preise beziehen sich hierbei auf die möglichen Kosten der Heizungen in einem Mehrfamilienhaus mit zehn Parteien. Die konkreten Kosten weichen ab und sind beispielsweise abhängig von der Dimensionierung der Anlage, Voraussetzungen des Gebäudes und gewähltem Fachbetrieb.

Bedenken Sie: Hohe Anschaffungskosten senken Sie – abhängig vom gewählten Heizsystem – mit staatlichen Förderungen.

Zusätzliche Kosten entstehen beispielsweise durch:

• Für Brennwertgeräte benötigen Sie geeignete Abgas- und Schornsteinsysteme, die bei einer Umrüstung von einem anderen System zusätzliche Kosten bedeuten.
• Bei einer Pellet- und Ölheizung benötigen zusätzlichen Platz für Pelletlager oder Öltanks.
• Für Gasheizung und Brennstoffzelle benötigen Sie einen Anschluss an das öffentliche Gasnetz.
• Nachrüsten eines Luftsystems bei Luft-Luft-Wärmepumpen.
• Entscheiden Sie sich für Geothermie, ist die Installation mit kostenintensiven Erdbohrungen verbunden.
• Auch eine zusätzliche Dämmung Ihres Altbaus ist oftmals sinnvoll und mit einem zusätzlichen Kostenaufwand verbunden.
• In jedem Fall ist ein hydraulischer Abgleich wichtig, bei dem die Wärmeverteilung auf die einzelnen Heizkörper im Haus optimiert wird.
• Je nach Heizsystem kann ein Austausch alter Heizkörper im Gebäude anfallen.

Bedenken Sie darüber hinaus, dass sich die Kosten für Wartung, Brennstoffe und möglicherweise anfallende Reparaturarbeiten von Heizsystem zu Heizsystem unterscheiden.

Ziehen Sie in jedem Fall einen Heizungsfachbetrieb in Ihrer Nähe zurate. Dieser sieht sich vor Ort Ihre individuellen Gegebenheiten an. Experten informieren Sie professionell über die jeweiligen Voraussetzungen der einzelnen Heizungen, die in Ihrem Fall infrage kommen.

Sowohl das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) als auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten Förderungen für neue Heizungen. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) haben Sie die Möglichkeit, attraktive Fördersummen zu erhalten und Anschaffungskosten – je nach gewähltem Heizsystem – erheblich zu senken.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über die derzeit geltenden Fördersätze der BEG bei Neuanschaffung einer Heizung:

Zusätzlich erhalten Sie beim Austausch einer alten Öl-, Gas- oder Nachtspeicherheizung einen Heizungs-Tausch-Bonus von 10 Prozent.

Die Förderung einer Brennstoffzelle ist über die BEG nicht möglich. Hier bietet Ihnen die KfW die Option, dieses System über das KfW-Programm 433 fördern zu lassen. Die konkrete Fördersumme setzt sich aus einem Festbetrag von 6.800 Euro und einem variablen Betrag zusammen. Dieser ist leistungsabhängig und beträgt je angefangener 100 Watt elektrischer Leistung 550 Euro. Über das Programm ist eine Förderung von bis zu 40 Prozent der förderfähigen Kosten möglich.

Wichtig: Sie benötigen in jedem Fall einen Energie-Effizienz-Experten für die Anträge der Förderungen.

Während Ölheizungen in Mehrfamilienhäusern eher unüblich sind, ist insbesondere die Gasheizung ein weitverbreitetes Heizsystem für Mehrparteienhäuser. Doch in Anbetracht der außenpolitischen Lage, Lieferengpässen und Klimaschutzzielen ist es sinnvoll, sich auch über alternative Heizmodelle zu informieren.

Als Heizung im Altbau wie im Neubau kommen häufig (Gas-)Brennwertheizungen zum Einsatz. Wenn alte Standard- oder Niedertemperaturkessel als Heizung im Mehrfamilienhaus verbaut sind, führt die Umrüstung auf Brennwerttechnik zu deutlichen Einsparungen. Brennwertkessel nutzen die Wärme des Abgases aus und gewinnen so mehr Energie aus derselben Menge Brennstoff.

Gas-Brennwertheizungen eignen sich für alle Einsatzgebiete: von der Zentralheizung für Raumwärme, individuelle Gasetagenheizungen für einzelne Wohneinheiten oder als Heizzentrale für mehrere Gebäude. Allerdings sollten Sie beachten, dass eine Abgasführung besteht, welche brennwertgeeignet ist. Gleichzeitig müssen Sie bei einer Kesselleistung von mehr als 200 Kilowatt eine spezielle Vorrichtung zur Kondensatneutralisation zurüsten. Ihr lokaler Fachbetrieb berät Sie hier gern.

Bei einem bestehenden oder leicht verfügbaren Gasanschluss ist eine Gasbrennwertheizung im Vergleich zu anderen Systemen günstig in der Anschaffung – auch ohne staatliche Förderung. Doch bedenken Sie die Betriebskosten und die nicht sichergestellte Verfügbarkeit des Brennstoffes aufgrund außenpolitischer Konflikte. Steigende Gaspreise verringern die Attraktivität dieser Heizmethode maßgeblich. Darüber hinaus ist der Einbau einer alleinigen Gasheizung ohne 65 Prozent erneuerbare Energien ab 2024 per se nicht mehr möglich.

Während laut Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2009 noch von einem Verbot der Nachtspeicherheizung die Rede ist, besteht dieses laut Paragraph 10a der Energieeinsparverordnung (EnEV) seit 2013 nicht mehr. Auch das seit 2020 bestehende Gebäudeenergiegesetz (GEG) nennt kein Verbot für Nachtspeicherheizungen in Mehrfamilienhäusern. Dies könnte sich jedoch unter Umständen mit der GEG-Novelle 2023 in Hinblick auf geltende Klimaschutzziele ändern.

Wenn Sie eine Heizung im Mehrfamilienhaus elektrisch betreiben und ein Ersatz gefordert ist, sollten Sie beachten, dass eine neue Elektroheizung nicht die effizienteste Wahl bietet. Bei stetig steigenden Stromkosten ist die Nutzung einer Stromheizung als Heizsystem im Mehrfamilienhaus weder wirtschaftlich noch attraktiv für die Mieter. Als nachhaltigere Alternativen bieten sich beispielsweise Pelletheizung, Wärmepumpe oder ein BHKW als Heizung im Mehrfamilienhaus an.

Als Heizung im Mehrfamilienhaus können Sie auch eine Wärmepumpe in Betracht ziehen. Sie gewinnt aus der Umgebungsluft oder dem Erdreich Wärme – unter Zuhilfenahme eines gewissen Anteils Strom. Bei einer monovalenten Wärmepumpe (die Wärmepumpe übernimmt die ganze Wärmebereitstellung) wäre eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Tiefenbohrung eine interessante Option.

Eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus ist in der Anschaffung teurer als eine Gasbrennwertanlage, allerdings sind die Heizkosten bei optimalen Voraussetzungen niedrig und sie amortisiert sich über die Lebensdauer. Die Wärmepumpe ist eine attraktive Wahl für eine Heizung im Mehrfamilienhaus – speziell im Neubau. Zudem ist sie mit bis zu 40 Prozent förderfähig.

Bei Wärmepumpen wichtig: Eine Fußbodenheizung ist der ideale Heizkörper – hier arbeitet das System am effizientesten. Alternativ können große Niedertemperaturheizkörper den Job übernehmen. Alte Radiatorheizkörpern eignen sich nur bedingt für den Einsatz einer Wärmepumpe. Die Nutzung ist jedoch nicht ausgeschlossen.

Gleichfalls sollte Ihr Gebäude über eine gute Wärmedämmung verfügen, um den Energieverlust zu reduzieren. Andernfalls würde die Wärmepumpe an Wirtschaftlichkeit verlieren.

Eine Wärmepumpe können Sie auch bivalent betreiben – das bedeutet, dass das Gerät Ihre bestehende Heizung unterstützt. Beispielsweise speisen alle Erzeuger in einen gemeinsamen Pufferspeicher ein – oder sie übernimmt die Warmwasserbereitung eines Mehrfamilienhauses komplett. Allerdings ist dies bei dezentraler Warmwasserversorgung nicht praktikabel und eignet sich nur bei einer zentralen Warmwasserversorgung.

Eine weitere regenerative Heiztechnik ist die Pelletheizung. Sie verbrennt Holzpellets und ist damit eine sehr CO₂-arme Heizung. Zusätzlich zählen Pellets lange zu den preiswertesten Brennstoffen, die auf dem Markt erhältlich sind. Wichtig: Seit 2022 steigen auch die Preise für Pellets kontinuierlich an. Während die Preise im Januar 2022 im Schnitt bei etwa sieben Cent pro Kilowattstunde liegen, steigen sie im August 2022 auf etwa 13 Cent pro Kilowattstunde an. Damit sind sie noch immer günstiger als beispielsweise Gas.

Eine Pelletheizung ist allerdings weniger auf niedrigere Systemtemperaturen angewiesen als ältere Wärmepumpenmodelle – sie liefert hohe Temperaturen ohne nennenswerte Verluste. Damit eignet sich dieses System speziell bei einem hohen Verbrauch im unsanierten Altbau und Mehrfamilienhaus. Aber: Die Pelletheizung zählt wie die Wärmepumpe zu den Systemen, die verhältnismäßig preisintensiv in der Anschaffung sind. Zusätzlich müssen Sie ein Pelletlager zur Brennstofflagerung vorhalten.

Im Einfamilienhaus lange Zeit zu leistungsstark, aber als Heizung im Mehrfamilienhaus sehr sinnvoll: das Blockheizkraftwerk. Über das Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung stellt ein solches "BHKW" gleichzeitig Strom und Wärme bereit. Den Strom verbrauchen Sie selbst oder speisen es gegen eine Einspeisevergütung für BHKW ins allgemeine Netz ein.

Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Artikel zum BHKW im Mehrfamilienhaus. BHKW können mit Gas, Öl oder auch Pellets und anderen Brennstoffen betrieben werden.

Ein ähnliches Prinzip verfolgt die Brennstoffzellenheizung: Auch dieses System generiert gleichzeitig Wärme und Strom während eines elektrochemischen Prozesses. Anders als das herkömmliche BHKW benötigt die Brennstoffzelle jedoch keinen zusätzlichen Generator. Speziell bei langen Laufzeiten und einem hohen Verbrauch eignet sich dieses System.

Als Treibstoff benötigen Sie Wasserstoff, der sich während der „kalten Verbrennung“ in Wärme und Strom wandelt. Es entstehen bei diesem Prozess keine schädlichen Abgase. Bedenken Sie jedoch: Die Wasserstoffinfrastruktur in Deutschland ist nicht ausgebaut. Brennstoffzellenheizungen arbeiten überwiegend mit Erdgas. Betriebskosten, Verfügbarkeit und umweltfreundlicher Aspekt sind daher im Vorfeld genau zu analysieren.

Grundsätzlich können Sie in jedes bestehende Zentralsystem (ob Heizung oder Warmwasserbereitung) eine Solarthermieanlage einbinden. Der entsprechende Speicher und ein geeignetes Dach vorausgesetzt. Sie gewinnt Wärme aus der Sonneneinstrahlung und führt diese dem Pufferspeicher oder einem Speicher zur Warmwasserbereitung zu.

Rüsten Sie Solarthermie im Mehrfamilienhaus nach, gilt es jedoch auch hier über einige Voraussetzungen nachzudenken: Wie ist Ihr Dach ausgerichtet? Gibt es Verschattungen, die die Wirtschaftlichkeit der Anlage einschränken? Wie groß ist die benötigte Dachfläche? Bei optimalen Gegebenheiten haben Sie mit solarer Unterstützung die Möglichkeit, die Warmwasserbereitung des bestehenden Zentralsystems um bis zu 60 Prozent zu entlasten. Solarthermie unterstützt die Heizung über das Jahr gerechnet mit bis zu 30 Prozent.

Stellen Sie sich vor der Installation einer neuen Heizung folgende Fragen:

• Was ist in meinem Gebäude technisch machbar?
• Wie hoch sind die Anschaffungskosten?
• Wie hoch sind die laufenden Kosten?
• Welche Heizungsanlagen sind förderfähig und wie hoch fällt die Förderung aus?
• Wie wichtig ist mir ein nachhaltiges Heizsystem?

Bedenken Sie weiterhin: Je nach System lassen sich bei der Anschaffung Kosten sparen. Öl- und Gasheizungen locken mit verhältnismäßig niedrigen Preisen. Doch stehen diesen erhöhte Betriebskosten gegenüber, die die Mieter anschließend zu zahlen haben. Gerade in Hinblick auf Klimapolitik, Rohstoffknappheit und einem Umdenken in der Bevölkerung könnte dies Auswirkungen auf potenzielle Mieter Ihrer Immobilie nach sich ziehen. Darüber hinaus mindert gleichfalls die CO₂-Steuer die Attraktivität dieser Heizsysteme beträchtlich.

Erneuerbare Energien sind zudem staatlich förderfähig, sodass Sie oftmals einen nicht zu vernachlässigenden Betrag der Anschaffungskosten einsparen. Die Umlagefähigkeit Ihrer Investition sollten Sie im Vorfeld prüfen. Fest steht: Mit dem Ölheizungsverbot ab 2026 und der Bestimmung des GEG ab 2024 mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien in neue Heizungsanlagen einzubinden, gibt die Politik bereits den Weg vor.

In jedem Falle sollten Sie einen Fachbetrieb für Heiztechnik zurate ziehen. Dieser berät Sie professionell und sachkundig über alle Heizsystem, die in Ihrem Fall infrage kommen. Er bietet Ihnen fundierte Informationen über Kosten und jeweilige Vor- sowie Nachteile. So hilft er Ihnen, die bestmögliche Lösung für Ihr Mehrfamilienhaus zu finden.